Nova lei do aluguel obriga contratos por escrito, limita garantias, reforça direitos de inquilinos e donos, prepara tributação extra para quem tem muitos imóveis e agora muda regras de despejo diretamente para milhões de moradores no Brasil

Nova lei do Aluguel redefine contratos de locação em 2025, exige tudo por escrito, limita garantias, detalha direitos e deveres, prepara faixa extra de tributação para grandes proprietários e reorganiza regras de despejo que impactam diretamente milhões de inquilinos em todo o Brasil, de casas, quitinetes, apartamentos e salas comerciais.

A nova lei do aluguel já está em vigor no Brasil e marca uma virada no mercado de locações. Em 2025, com efeitos já sentidos e noticiados segundo o portal O POVO, a atualização da Lei do Inquilinato redefine contratos, garantias, despejos e tributação sobre imóveis alugados.

Na prática, a lei do Aluguel passa a exigir contratos por escrito, limitar o uso de garantias, reforçar deveres de proprietários e inquilinos e se conectar à Reforma Tributária que, entre 2026 e 2033, vai mudar a forma de cobrar impostos de quem vive de renda com aluguel.

Contratos obrigatórios por escrito e cláusulas que não podem faltar

Segundo portal O POVO, um dos pontos centrais da nova lei do aluguel é que todo contrato precisa ser formalizado por escrito. Acabam as combinações apenas verbais para definir aluguel, prazo ou reajuste. O documento passa a registrar, de forma clara, quanto será pago, como será pago e por quanto tempo a locação vai durar.

O contrato também deve indicar qual será o índice usado para o reajuste do aluguel, como o IPCA, e qual será o tipo de garantia escolhido. Entre as opções estão caução, fiança, seguro fiança e título de capitalização.

Na prática, essas mudanças atualizam pontos da Lei do Inquilinato, lei 8.245 de 1991, e fazem com que todas as condições fiquem transparentes desde o primeiro mês para evitar surpresas no meio da locação.

Limite às garantias para segurar abusos

Antes da atualização da lei do aluguel, era comum o proprietário tentar exigir mais de uma garantia ao mesmo tempo, o que colocava muitos inquilinos em situação difícil. Agora, a regra é clara e simples. O dono do imóvel só pode escolher uma modalidade de garantia por contrato, seja caução, fiança, seguro fiança ou título de capitalização.

Esse limite busca cortar práticas consideradas abusivas e facilitar o acesso ao aluguel para famílias que não têm várias pessoas para servir de fiador ou recursos para oferecer mais de um tipo de garantia. A ideia é que o risco seja dividido de forma mais equilibrada entre quem aluga e quem oferece o imóvel.

Deveres do proprietário e do inquilino mais detalhados

A nova lei do aluguel também aprofunda a divisão de responsabilidades dentro do imóvel. O proprietário segue responsável por obras estruturais, reformas que envolvam a segurança do prédio e despesas extraordinárias de condomínio, como grandes obras em áreas comuns.

Já o inquilino deve manter o imóvel em boas condições de uso, cuidar de pequenos reparos do dia a dia e arcar com as despesas ordinárias, como taxas de condomínio, contas de água e de luz, sempre que isso estiver previsto no contrato. Em resumo, quem é dono cuida da estrutura e quem ocupa cuida do uso cotidiano.

Reajuste, rescisão e devolução com menos espaço para briga

Outro eixo importante da lei do Aluguel é a padronização dos procedimentos de reajuste, rescisão e devolução do imóvel. As novas regras buscam deixar mais claro quando o aluguel pode ser reajustado, como deve ser feito o aviso de saída e quais são as condições para a entrega das chaves.

Com um modelo mais objetivo, fica mais fácil provar o que foi combinado se houver discussão. Isso tende a reduzir conflitos, evitar processos desnecessários e acelerar acordos, já que tanto inquilinos quanto proprietários sabem com antecedência quais são as etapas a seguir em caso de mudança, atraso ou quebra de contrato.

Despejo continua judicial, mas com critérios reforçados

Mesmo com a nova lei do Aluguel, o despejo continua sendo uma medida que depende de autorização da Justiça.

O proprietário não pode simplesmente tirar o morador do imóvel por conta própria. O processo segue reservado a situações específicas, como falta de pagamento, uso indevido do imóvel ou descumprimento de cláusulas do contrato.

As mudanças reforçam a importância de registrar tudo por escrito e de respeitar os direitos de defesa do inquilino.

O processo de despejo precisa ser analisado pela Justiça, que avalia o contrato e a situação concreta antes de determinar a saída do morador. A proposta é garantir mais equilíbrio entre a proteção da propriedade e a proteção da moradia.

Conexão com a Reforma Tributária e novos impostos

A lei do Aluguel chega em paralelo a uma grande reorganização dos tributos no país. A partir de 2026, a Reforma Tributária começa a substituir impostos como ISS, PIS e Cofins por dois novos tributos, o IBS, Imposto sobre Bens e Serviços, e o CBS, Contribuição sobre Bens e Serviços.

Essa transição, prevista para ocorrer de forma gradual até 2033, muda o jeito como a renda de aluguel será tributada.

A combinação entre a nova estrutura de contratos e os novos impostos tende a deixar mais visível quanto se paga de tributo sobre cada imóvel e quanto efetivamente entra no bolso do proprietário.

Tributação extra para quem tem muitos imóveis alugados

Um ponto sensível para grandes proprietários é a previsão de uma faixa extra de tributação sobre rendas de aluguel.

De acordo com as novas regras, quem tiver mais de três imóveis alugados e receber mais de 240 mil reais por ano com aluguel poderá ser incluído em uma nova faixa de tributação a partir de 2027.

Na prática, a lei do Aluguel sinaliza que a renda de quem vive de aluguel em larga escala tende a ser mais monitorada e mais tributada do que a de quem tem apenas um ou dois imóveis para complementar a renda da família.

A ideia é aproximar essa atividade de outros negócios que já pagam tributos mais robustos.

Cadastro Imobiliário Brasileiro e combate à informalidade

Outro pilar da mudança é o Cadastro Imobiliário Brasileiro, o CIB, previsto para começar a funcionar em 2026. Cada imóvel do país passará a ter um código de identificação único, o que facilita o rastreamento de propriedades e contratos de locação em todo o território nacional.

Com esse cadastro, fica mais difícil manter imóveis totalmente fora do radar do poder público. A expectativa é reduzir fraudes, diminuir a informalidade e aumentar a segurança em relações de aluguel que hoje ainda acontecem sem o registro adequado das informações principais.

Impacto direto para milhões de inquilinos e proprietários

Para quem aluga, as mudanças trazem tanto proteção quanto novas responsabilidades. O inquilino ganha um contrato mais detalhado, com regras claras sobre reajuste, devolução e despejo, além de maior segurança contra exigências abusivas de garantia.